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房地產(chǎn)天籟華都項(xiàng)目策劃及廣告策略（1）
作者：dongfei 時(shí)間：2008-8-5 字體：[大] [中] [小]
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天籟華都作為東營(yíng)市大型高尚居住社區(qū)，在經(jīng)歷了東營(yíng)廣大居民挑剔的眼光之后隆重開盤，
一、 計(jì)劃概要
天籟華都作為東營(yíng)市大型高尚居住社區(qū)，在經(jīng)歷了東營(yíng)廣大居民挑剔的眼光之后隆重開盤，迎來(lái)了銷售的旺季---春季，春季是消費(fèi)者心理最浮躁的時(shí)期，對(duì)外來(lái)事物的接受率很高，在這一時(shí)段的廣告效應(yīng)將會(huì)是最好的，所以為了契合房展會(huì)的召開，本案在做好廣告宣傳的同時(shí)，還要在銷售手段上更進(jìn)一步，進(jìn)行一次促銷活動(dòng)，凡是在房展會(huì)期間一周內(nèi)帶著天籟華都的宣傳單到項(xiàng)目售樓處者一律給予VIP金卡待遇，如在房展會(huì)期間一周內(nèi)，交納部分意向金的可享受VIP白金卡待遇；房展會(huì)期間一周內(nèi)組團(tuán)考察本案，并交納意向金或者定金者，可享受VIP鉆石卡待遇。
二、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀
天籟華都在開盤前開展了一次預(yù)售活動(dòng)，但活動(dòng)效果不甚理想。去年參加了兩次的房展會(huì)也沒有達(dá)到預(yù)期效果，其主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“香格里拉”和“萬(wàn)家新城”銷售情況也一直不太理想，綜其原因，主要是這個(gè)片區(qū)在東營(yíng)人眼中是一個(gè)比較偏遠(yuǎn)的地方，并且小高層的概念一直無(wú)法真正深入人心。
1. 市場(chǎng)情勢(shì)
東營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于其他地區(qū)，第一。東營(yíng)的地價(jià)較同類地市稍微便宜；二，東營(yíng)人口少，購(gòu)房欲望不是太強(qiáng)；三，房?jī)r(jià)受外力影響教小，房?jī)r(jià)基本都能保持。
從片區(qū)上來(lái)講，傳統(tǒng)上不被人所重視的中心城區(qū)北部勝華地區(qū)在2007年展現(xiàn)了自己的風(fēng)采，本案以外有“香格里拉”“萬(wàn)家新城”等等，這一片區(qū)將會(huì)在日后形成以多層、小高層以及高級(jí)住宅并列的全新居住社區(qū)，其區(qū)域化將會(huì)更加的明顯。 從顧客需求上來(lái)講，本案附近聚集多數(shù)為老油田職工，藍(lán)天、白云等小區(qū)作為油田老社區(qū)經(jīng)歷了這一地塊的發(fā)展，他們對(duì)這一地塊含有深厚的感情，在這一點(diǎn)上，我們針對(duì)這部分人群做市場(chǎng)是無(wú)可厚非，并且是非常有必要的。
2. 產(chǎn)品情勢(shì)
項(xiàng)目規(guī)劃策略天籟華都作為東營(yíng)區(qū)政府的一大手筆，始終為東營(yíng)市民所關(guān)注。而其所處的地理位置也日益被人們所認(rèn)可，并存在著無(wú)限的升值潛力，但 是作為項(xiàng)目的地點(diǎn)是不可變更的，規(guī)劃設(shè)計(jì)好的外檐、房型等細(xì)節(jié)是不可變更的，項(xiàng)目規(guī)劃的核心是理念開發(fā)。就像一部交響樂不能沒有主題，天籟華都的推廣不能沒有靈魂。我們把這個(gè)尋找靈魂的過(guò)程稱做理念開發(fā)。一旦這個(gè)理念確立，整個(gè)推廣過(guò)程都必須圍繞它進(jìn)行，這種理念創(chuàng)新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的 生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提純，形成統(tǒng)帥全局的主題思想，并把它滲透、融合、演繹在天籟華都的整個(gè)具體推廣策劃中。
3. 競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)
香格里拉： 萬(wàn)家新城： 規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述(比如此次房展會(huì)的準(zhǔn)備情況)。
4. 宏觀環(huán)境情勢(shì)
從整個(gè)東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，隨著新的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，具有區(qū)域性的房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)不斷開始出現(xiàn)和形成，東城新區(qū)在開發(fā)過(guò)程中表現(xiàn)的異�；钴S，隨著海信盈城、眾城格林楓景等等的陸續(xù)開發(fā)建設(shè)，耿井地區(qū)逐漸形成房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。 從東營(yíng)居民的消費(fèi)水平來(lái)看，油田職工非常具有代表性，油田職工在推動(dòng)?xùn)|營(yíng)房地產(chǎn)發(fā)展方面起到了非常重要的作用，他們熱衷于購(gòu)置房產(chǎn)，雖然有傳聞?dòng)吞镆ń?jīng)濟(jì)適用房，但這些對(duì)整個(gè)東營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的是帶動(dòng)作用，購(gòu)置房產(chǎn)也許會(huì)成為油田職工的新時(shí)尚。再加上不斷涌進(jìn)的外來(lái)人員，使得東營(yíng)的城市越來(lái)越有人氣，而對(duì)居住的需求將會(huì)直接影響到整個(gè)東營(yíng)房地產(chǎn)發(fā)展。